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      泡沫圈地 旅游地產到底美不美?
      發布時間:2005-06-25     作者:信息員     瀏覽數:2355   分享到:
          盡管旅游地產成為地產界的熱點現象,各方面專家和業內人士也對旅游地產的發展前景紛紛看好。但是“維多利亞海灣事件”、“海南傳說”等有關旅游地產的負面事件產生的余波,仍讓許多消費者心有余悸,讓政策制定方大為光火。旅游地產這一新興產品正逐漸成為繼“高爾夫圈地”之后,又一“暗度陳倉”般的借旅游地產之名變相搞房地產開發的“頭號嫌疑犯”。

        “泡沫”之嫌

        行業矚目的博鰲論壇在風景秀麗的博鰲小鎮召開,令海南為之一振。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產似乎看到了一絲春色,這就是以別墅、度假村、酒店為主要物業類型的旅游房地產。由于海南南部沿海風景秀麗,每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假,因此房地產開發主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主,并且其旅游特色直接影響了其地產消費群的構成。由于本土消費能力有限,地產客戶尤其是高端客戶絕大多數來自島外。有數據表明,海南的房地產客戶當中,超過60%是外地客戶。這種特色發揮了海南作為旅游省份的獨特優勢,應該說,是當前最適合當地實際情況的地產發展模式。但值得注意的是,旅游地產本身存在一些缺點,如果過分倚重旅游房地產,必將對一個地區的地產乃至地區經濟的長遠發展產生不利影響。

        基于上述分析,旅游房地產雖然能夠產生一定的經濟效益,但需求注定不會過大。而據資料顯示,在海南的物業形態當中,除了普通住宅主要供應本地消費者外,其他物業基本上以島外客戶為主。在2000年開始的新一輪投資熱潮當中,旅游房地產依然是開發重點,僅在??诳傞L17公里的西海線上,在建和擬建的別墅就多達2000多幢。這對于只有1000多萬人口且消費能力普遍不高的海南,不能不令人擔心有新地產的泡沫產生。雖然人們有理由相信海南不會重蹈覆轍,但供過于求而導致的大面積空置卻并不是杞人憂天。

        旅游地產不宜過分受到倚重的另一個原因是,旅游業過分依賴于宏觀經濟,缺乏獨立生存的能力。一旦宏觀經濟形式發生不利變化,旅游業將迅速蕭條,而依附于旅游業的別墅、度假村將再次出現門可羅雀的慘淡景象。美國“9·11”事件所引發的航空業、旅游業大蕭條表明,依附性太強的行業是何等的脆弱。因此,無論是進行旅游地產開發還是投資,都需要小心翼翼。

        “不可否認旅游地產未來發展前景樂觀?!敝袊康禺a協會副會長顧云昌說:“旅游地產有沒有泡沫不在于發展速度有多快,而在于其供求是否平衡,結構是否合理,價格是否平穩,要從需求來看發展?,F在中央經常提固定資產投資過熱,這并不等于房地產投資過熱,房地產與一般固定資產有區別,房地產投資中82%是建住宅這種最終消費品。世界上的中產階級財產有三分之二是房地產,所以不能說現在的旅游房地產有泡沫,不過也要預防大泡沫的出現?!?BR>
        圈地之嫌

        和前段時間熱炒“高爾夫圈地”一樣,其實,開發商利用“旅游開發”名義拿地一直是各路資本熱衷的手段。

        中國城市規劃設計研究院旅游規劃研究中心主任周建明認為,全國各地都在著力挖掘旅游資源,利用資源優勢打造新經濟增長點,正在成為地方政府創造產業機會的王牌。許多地方為了互相競爭,推出五花八門的優惠政策,甚至根本不計成本。特別是地價上的優惠相當普遍,有的地方還實行零地價、負地價。房地產商正是利用地方政府這種心理,圈地頻頻得手。他向記者透露,有政府背景的開發商依然有計劃且迅速地完成了大量的土地儲備工作,旅游地產成為一個重要通道。

        以浙江某縣為例,投資者辦企業所用土地,可減免土地使用權出讓金(指地租部分,不含征地時支付給農民、集體的各種補償和土地稅)和租金的政策優惠。其中,房地產開發用地優惠5%-10%;旅游業用地優惠20%-40%(且地價比毗鄰市縣優惠10%-15%)。在土地出讓年限方面,旅游業用地報限為50年,住宅用地為70年。但該縣也對旅游業做出了特別傾斜:在國家政策允許范圍內從寬掌握,土地使用權出讓期最長可達70年。

        投資者在拿到土地時,其使用功能已經規劃好,但更改規劃及用地屬性現象比較常見,補交一定額度的土地出讓金即可。由此可見,不論房地產商還是旅游企業,在操作旅游項目時變更做房地產并不難。

        “土地才是地產商們最渴望攫取的財富?!痹诮邮苡浾卟稍L時,上海亞太旅游網總經理李海平表示,由于房產用地競爭相對激烈,地價較高,眾多地產商正好可以較低的代價獲得巨量的土地儲備。就目前旅游用地來看,距城市或城市中心有一定距離,均非理想的房產用地。不過從長遠發展來看,一方面城市的向外擴展,將使此類用地價格上升,并使開發房產成為可能;另一方面,通過開發商開發旅游項目,將生地做成熟地,使開發房地產順理成章。

        “開發商在混淆視聽”

        國家有關部門開展對各類園區用地的整治行動后,旅游地產卻呈越演越烈之勢。對此,周建明分析認為,單從國土部措辭上的解釋來看,叫停的范圍并不清晰:中國的法規中只有居住類用地,而沒有單獨的別墅用地,對旅游地產并沒進行特別規定。因此,如何界定是關鍵問題。而這就給房地產商留出了缺口。

        周建明認為,把旅游作為房地產配套,只是房地產營銷的一個重要方向、一個賣點。一位業內人士告訴記者,高爾夫球場、度假村是目前的主業,但不是主要利潤源,周圍開發出來的別墅住宅才是“真的期望”。他告訴記者,拿下一塊土地后,先找一個旅游主題做項目,接著做旁邊的酒店、住宅等地產,已成為房地產開發升級的突破口。

        目前,旅游地產的概念較寬泛,業內認識也不盡統一?!伴_發商故意模糊概念,混淆視聽?!苯ㄔO部中國風景名勝區協會副會長劉強,在接受記者采訪時表示:“模糊概念的結果就是借旅游地產之名變相搞房地產開發,鉆政策法規的空子。和開發商抱著同樣心理的還有各地方政府,利用概念的模糊,盲目大規模規劃,隨意開發,以謀取土地收益?!?BR>
        旅游地產成整治重點?

        去年,五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督查中屢屢發現:“以往的確存在房地產商利用旅游規劃項目的名義,進行房地產開發的圈地現象?!眹临Y源部副司長冷宏志在接受記者采訪時如是表示。

        然而,與此相對應的是,旅游地產近期卻有越演越烈之勢。全國范圍內旅游地產都呈井噴之勢:這些開發商在北京、上海、大連、福建等地已開工的旅游地產項目達到近百個,以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。目前涉足旅游房地產的公司超過百家,這其中既包括首創、海航、中信、中旅等大型企業,也包括合生地產、天鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團等一大批房地產投資商、開發商、旅游企業。

        所有這些都讓人們感覺到,在2003年、2004年“限字決”房地產新政下,旅游地產似乎有走上市場前沿地帶的趨勢。

        國土資源部曾經下發緊急通知,停止別墅用地的土地供應,清理各類園區用地,加強土地供應調控。而18號文與121號文的雙降,實際上是要求房地產資金適當收縮,土地供應向市場方向轉變。國土資源部土地利用司副司長冷宏志接受采訪時表示,“兩個源頭的控制,引起的最大變化是土地供應方式的巨變?!?BR>
       ?。丛碌自诤D喜椗e辦的亞洲論壇上,央行副行長吳曉靈指出,中國經濟確實是在某些領域存在投資過熱的問題,由于政府采取的是“漸進式”的調控措施,政策實施效果的顯現需要一段時間。同一時間,溫家寶在北京接受歐洲媒體采訪時,再次強調國務院將采取四大舉措抑制經濟過熱,其中一條便是嚴格土地管理,并研究部署土地市場治理整頓和嚴格土地管理工作。

        進入5月,國務院派出的八個調查小組已經迅速抵達各主要城市展開系列調研工作。此次“大閱兵”,其中一站就是廣州市番禺區。番禺區是華南板塊的腹地,是星河灣、奧林匹克花園、華南碧桂園、錦繡香江等大盤名盤云集之地。

        如果說,對房地產開發信貸做出大規模調查是再度收緊開發商銀根、從宏觀上調控行業經濟的前奏,那么中行北京分行所提出的抬高個人第二套商品房信貸門檻的做法,就是因地制宜、以地方政策抑制炒房等投機行為的對策。無獨有偶,上海日前也制定了一系列地方政策,同樣是針對別墅等高檔住宅的信貸市場。

        劉強認為,政府部門首先要解決的問題是為“旅游地產”概念正名。他還表示,目前對于土地規劃的容積率只有上限,如果要確實打擊旅游地產泡沫,對土地容積率的下限也應該有所規定。對開發商的開發行為,政府應該會進一步出臺指導性文件。
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